SOMMARIO: 1. Massima. 2. Il fatto. 3. La decisione. 4. Conclusioni.
Massima
In sede di richiesta di danni da “occupatione sine titulo” di un immobile, ai fini dell’applicabilità dell’art 1226 c.c., il proprietario deve dimostrare in sede processuale da un lato l’esistenza effettiva e concreta di un danno subito e dall’altra l’effettiva impossibilità nel valutare il valore dello stesso, tanto da giustificare l’intervento del Giudice.
Il fatto
La corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21607 del 28 luglio 2025, affronta l’articolato tema dell’applicabilità della risarcibilità equitativa ai sensi e per gli effetti del 1226 c.c. in casi di occupatione sine titulo di un immobile.
La sezione terza della Corte di Cassazione ha cassato la decisione emessa dalla Corte di Appello, che con la Sentenza del 24 novembre 2021 n. 2282 ha riconosciuto alle società proprietarie degli immobili – occupati e poi sgomberati- un risarcimento danni valutato equitativamente. Tale ultima sentenza è stata impugnata dal Ministero degli Interni, il quale era stato coinvolto dalle società, nel procedimento di risarcimento, per aver tardato nell’esecuzione dell’ordine di sgombero stabilito sei anni prima circa dalla Procura.
Nello specifico, La Corte di Appello appoggia l’idea di risarcibilità del danno in via equitativa ai sensi dell’art 1226 c.c ritenendo sufficiente la presunzione del mancato utilizzo dell’immobile per giustificare l’esistenza del danno.
Avverso tale sentenza lI Ministero degli Interni soccombente in primo e secondo grado, impugnava il provvedimento dinnanzi la Corte di Cassazione articolando la sua difesa su tre punti: 1) Violazione degli artt. 1226, 2056,2697, 2727 e 2729 c.c.; 2) Violazione dell’art. 132, co. 2 n.4; 3) spese.
Ciò detto, il Ministero riteneva che la Corte di Appello avesse liquidato il danno conseguenza senza accertarne l’esistenza, e basandosi solo sulla accertata sussistenza di un danno evento.
Con memoria di costituzione e difesa, si costituiva la società proprietaria dell’immobile chiedendo la reiezione delle pretese avverse.
Il Consigliere relatore, visti gli atti di causa udita l’udienza in camera di consiglio, trattiene la causa in decisione.
La decisione
Nel merito, i Giudici della Corte, si concentrano in particolar modo sull’analisi del primo motivo ossia la corretta applicazione del criterio equitativo per fini risarcitori, ritenendo poi di assorbire i successivi due.
Difatti, secondo la Corte, ai fini di una corretta applicazione dell’art 1226 c.c. è necessario studiare la sua “storia giuridica”. Nella prassi, il problema era stato risolto attraverso la distinzione tra “danni comuni” (quelli derivanti da tutti i fatti illeciti) e “danni propri” (pregiudizio non generalizzabile).
Ad oggi, i criteri necessari ai fini della sua corretta applicazione risultano essere due:
Da un lato, infatti, il proprietario dell’immobile interessato ad ottenere un risarcimento danni conseguenti all’occupazione abusiva del proprio immobile deve adempiere ad un rigoroso onere della prova avente ad oggetto l’effettiva esistenza del Danno. Il giudice nonostante abbia la facoltà di stabilire in via equitativa ossia secondo le sue conoscenze un danno, non potrà farlo se l’interessato non dimostra che effettivamente il danno ci sia stato e la qualità dello stesso. Pertanto, anche il danno da occupazione senza titolo deve essere dimostrato e non può valutarsi in via presuntiva, ai fini della effettiva valutazione da parte del Giudice adito.
Dall’altro lato sul proprietario, ricade l’ulteriore onere di non aver avuto alcun modo per stabilire il valore del danno subito, ma vi deve essere un’impossibilità oggettiva ed incolpevole e non semplice “pigrizia” delle parti o dei rispettivi difensori. In questo modo dice la Corte, si applicherà il principio di autoresponsabilità per le azioni ed omissioni delle parti.
Il Collegio, infatti, non condivide il pensiero della Corte di Appello che ha applicato l’art 1226 nonostante l’incertezza – accertata- dell’esistenza del danno. Questa dice la Corte, od altra interpretazione è in contrasto con il principio costituzionale dell’art 111 Cost che garantisce l’imparzialità del terzo Giudicante e in quanto tali non osservabili.
Ciò stabilito, il Giudice di legittimità ha ritenuto che gli altri due motivi di doglianza potessero essere assorbiti nell’accoglimento del primo che li ingloba.
Conclusioni
La terza sezione Civile della Corte di Cassazione cassa la sentenza della Corte di Appello, accoglie il primo motivo di doglianza ritenendo assorbiti gli altri due proposti e rimette la causa innanzi la Corte di appello competente.
