Il diritto di uso esclusivo del condominio dopo la sentenza delle sezioni unite della corte di cassazione

Il presente studio ha ad oggetto la clausola negoziale contenuta nel regolamento contrattuale di condominio che attribuisce ad una delle unità immobiliari di un edificio un diritto di uso esclusivo e perpetuo su una porzione di un determinato bene comune. L’ammissibilità del regolamento contrattuale discende dai principi generali in materia di contratto di cui all’art. 1322 c.c. in base al quale le parti hanno il potere di determinare liberamente il contenuto del contratto nei limiti di legge nonché di concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico. In materia sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972, le quali hanno statuito che la pattuizione avente ad oggetto la creazione del “diritto reale di uso esclusivo” su di un bene condominiale, in quanto mira alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, è preclusa dai principi del numero chiuso e di tipicità dei diritti reali e che pertanto la fattispecie dell’uso esclusivo in ambito condominiale è incompatibile con la disciplina racchiusa nell’art. 1102 c.c. applicabile al condominio grazie all’art. 1139 c.c. Le pattuizioni attributive di un uso esclusivo su una porzione di un bene condominiale rinvenibili nella prassi contrattuale possono sostanzialmente ricondursi a tre diverse tipologie e più precisamente tale uso potrebbe essere qualificato come servitù prediale, come autonomo e specifico diritto reale nominato o, infine, come pattuizione con efficacia obbligatoria circa l’utilizzo del bene condominiale.

Inoltre la Corte di Cassazione si è espressa sulla conservazione dell’efficacia degli usi esclusivi su beni condominiali costituiti affermando che il divieto di cessione del diritto reale di uso su una porzione di cortile condominiale attribuito ad uno dei condomini non comporta che non sia configurabile in favore del successore a titolo particolare nella proprietà individuale dell’unità immobiliare al cui servizio essa è destinata l’accessione del possesso agli effetti dell’art. 1146, secondo comma, c.c. occorrendo ai fini del cumulo dei distinti possessi del successore e del suo autore unicamente la prova di un titolo idoneo a giustificare la traditio del medesimo oggetto del possesso.

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